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马宝山：根据组屋的价值来定价
（2011-02-02）
部长来论
马宝山
我在此向他们保证，建屋局会定期检讨津贴额，以确保首次购屋者买得起组屋。
政府组屋价格向来是国人关注的课题。我在和年轻夫妇交谈时，经常被问及一个问题：“为什么政府组屋这么贵？现在的屋价似乎比我们的父母在七八十年代所付的价格高出许多！”
我可以理解他们的担忧，尤其是那些打算购买第一间房子的国人的感受。没错，组屋价格近几年来的确有所增加。不过，我会在本文中解释其中的原因。更重要的是，我会说明在经济根基稳固的情况下，为什么节节上升的组屋价格对所有的人，包括屋主和购屋者都有好处。
该让国人居者有其屋还是一直租房子住？政府在决策时必须作出抉择和取舍。哪项政策会为人民带来更多好处？对纳税人会有什么影响？纳税人又得承担哪些成本？在公共住屋方面，政府必须从根本上在让国人居者有其屋，还是在租房子住之间作出抉择。多数国家都选择了租赁的模式。租户支付受津贴的租金，但不拥有所住的房屋。
新加坡很早就决定推行居者有其屋政策。政府津贴公共住屋，让每个家庭都可拥有而不是租用所住的房屋。这样一来，组屋就成了能够保值的资产，会随着国家的发展而增值。让国人拥有负担得起的住屋，是我国公共住屋政策的主要支柱。新加坡是世界上唯一做到这一点的国家。
我们在选择了居者有其屋的模式之后，下一步就是要让国人认识并套现组屋的真正价值。
我们再次面临抉择：我们该规定国人以固定价格将组屋卖回给建屋发展局，还是允许组屋在公开市场上出售？我们选择了后者。我们让市场决定价格，但会密切留意市场情况，必要时会出手调节过度活跃的市场。
目前，每间组屋都有公开市场价值，屋主在达到最低居住年限后，就可套现房子的市场价值。当前的组屋价值反映了我国自七八十年代以来所取得的增长与繁荣。
组屋价值提高，固然会令屋主高兴，但首次购屋者该怎么办？我们要如何履行承诺，为他们提供负担得起的住屋？我们是从两方面着手履行承诺。其一，通过提供购屋津贴，协助国人购买转售组屋；其二，通过兴建新组屋，再以各收入群都负担得起的津贴价格出售组屋。
政府每年花费数亿元为首次购屋者提供津贴。这就是年轻国人的拥屋率如此之高的原因，也是世界其他城市所没有的现象。
确保新组屋价格公道
在转售组屋方面，我们是让市场根据组屋的价值决定屋价。那我们又如何为新组屋定价呢？总的来说，我们有两种选择：根据市场价值来定价或根据成本来定价。
建屋局早期采用了地区定价机制，即根据新组屋所处的地区来定价。当时，建屋局考虑的主要是建造组屋的成本，不论组屋所处的实际地点或具备的特点，同一地区的同类型组屋的售价都一致。十楼的单位和二楼的单位售价完全一样。那个时候，本地实际上并没有公开转售市场。
不过，随着政府在1980年代让转售市场发展，我们发现国人会根据组屋地点、周围风景和设计等因素，清楚划分不同组屋的价格。
比起楼层较低且面向垃圾收集站的单位，国人愿意付出更高的价格，购买风景优美的顶楼单位。有鉴于此，建屋局就不能再将顶楼单位和低楼单位以同样的价格出售。这样做只会对低楼单位的买主不公平。因此，建屋局开始转而采用按市价为新组屋定价的机制。
现在新组屋的价格，是根据专业估价师评估类似组屋在公开市场上所能售出的价格而定的，但建屋局会提供可观的津贴，让组屋以折扣价出售。这样做比较公平，原因有二。首先，所有购屋者都会获得同等的政府津贴，而如果他们的组屋在转售市场售出，将能够套现这笔津贴。其次，购屋者会根据组屋的地点、方向和周围风景，付出他们认为合理的价格。
公平对待每一代人
有些人认为土地尤其不应该按市场价位来定价，因为有些地皮在过去是被政府以低价强制征用的。
如果我们遵循这样的逻辑，榜鹅等填海地段的组屋价格，应该定得比丹戎巴葛这片政府征用土地建造的组屋高很多。这对榜鹅组屋的买主肯定是不公平的，因为丹戎巴葛组屋的转售价明显比榜鹅组屋来得高。
更重要的是，我们必须认识到土地的真正市场价值，以确保我国珍贵及有限的土地，得到谨慎而充分的利用。如果土地估价过低，我们现在会使用过多的土地，结果牺牲了后代的利益。
如果按市价为组屋定价比较公平，为什么有些人会要求政府按成本为组屋定价？或许他们认为按成本来定价，会降低组屋价格。但其实不然。为了确保国人负担得起组屋，建屋局已提供大量津贴，以低于市价的价格出售组屋。这样一来，按市价来定价的组屋，才能以低于成本的价格出售。以Punggol Spectra和Fernvale Crest这两个近期推出的预购组屋项目为例，每间组屋的平均建筑成本介于22万元至24万元，而它们的平均售价则介于16万元至20万元，比成本低了4万元至6万元。
组屋的价格一般都定得比建筑成本低。过去三年，政府为了建造和出售组屋，每年平均亏损约6亿元。如果再加上其他的购屋津贴，如额外公积金购屋津贴和公积金购屋津贴，建屋局的总赤字每年将达约10亿元。
无论采用何种定价机制，政府都能确保组屋价格处于国人负担得起的水平。因为能否做到这一点，完全取决于政府所提供的津贴多寡。我知道有些首次购屋者担心按市价为组屋定价，将导致屋价任由市场力量摆布。我在此向他们保证，建屋局会定期检讨津贴额，以确保首次购屋者买得起组屋。我会在下篇文章中更详细探讨这个课题。
根据组屋的价值来定价
目前，我们已经建立了一个以居者有其屋政策为基础的独特公共住屋制度。这个制度不但给了国人一个遮风挡雨的家，也让国人拥有能够保值的资产。国人一般都了解这点，也愿意付出同组屋价值相当的价格。这就是有些售价较高的优质组屋，会比价格大众化的标准型组屋吸引更多申请者的理由。例如榜鹅水滨台（Waterway Terraces）组屋，平均每个单位有13名申请者，而在那一带推出的标准型预购组屋，每个单位只吸引了四至七个人申请。
我们在为新组屋定价时，必须确保组屋在转售时，政府所提供的公共津贴，能够公平地分配给不同的买主。作为公共财富的监护者，政府也必须明智地使用包括土地在内的资源，无论这些土地是通过何种方法征用得来的。唯有这样，政府才能满足当前和下一代购屋者的需求。
在这方面，根据组屋的价值来定价是关键的一环。
作者是新加坡国家发展部长
转载自联合早报网
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马宝山：维持良好的住屋供应平衡
（2011-02-09）
● 部长来论
马宝山
有一对年轻夫妇曾向我申诉，他们申请了榜鹅水滨台的首个濒水预购组屋项目的组屋，不过由于申请者太多，他们担心新组屋供应不足。如果价格节节上升，他们或许将买不起组屋。
这对夫妇说：“报纸上报道，建屋发展局近年来每年所建的新组屋数量没跟上结婚人数，也就是说建屋局没为新家庭提供足够的新组屋。”
许多国人也可能有相同的担忧。让我解释为何事情并非那么简单，以及建屋局在住屋供应规划方面，如何满足人们长期和短期的需求。
为大众提供负担得起的住屋
在满足首次购屋者的需求方面，多年来政府所信守的承诺是明确而且不变的——那就是为广大民众提供负担得起的住屋。今天，每十个新加坡人当中，就有八个是住在组屋。
为了履行我们对下一代的承诺，建屋局必须加大力度，帮助首次购买组屋的年轻夫妇购得组屋。不过，这并不表示我们得建足够的数量，让每一个新家庭都有一间新组屋可以选购。
为什么这么说呢？因为总有些家庭会选择购买转售组屋，而不是新组屋。他们或许会因考虑地点或组屋类型等因素，而决定不买新组屋。建屋局为这些人提供3万元至4万元的公积金购屋津贴，还有贷款津贴，以帮助他们购买组屋。收入较低的购屋者，也可申请高达4万元的额外津贴。过去十年来，每年有30%至55%的首次购屋者选择购买转售组屋，而不是新组屋。
一部分首次购屋者的需求，在转售市场得到满足之后，建屋局以此计算出新组屋的需求，再根据需求兴建新组屋，并为首次购屋者保留更多的组屋单位。在对组屋供应进行规划方面，建屋局采取了全方位的做法。它不只考虑结婚人数，同时也考虑其他因素，如永久居民和外国人的引进数量，以及现有组屋在转售市场中售卖的数量。因为如果屋主逝世或移民国外，或要换大屋或小屋时，房子就得在转售市场上售卖。
过去十年，建屋局共建造并售出超过10万间新组屋，相当于兴建了三个大巴窑镇。在这期间，转售市场也非常活跃，总共供应了超过30万间组屋。新组屋和转售组屋的供应数目总和，满足了国人长期的住屋需求。
然而，事情往往不是那么简单。尽管中期内的供应大致上和所预测的一致，短期内的需求波动却是比较大的，因为购屋者会根据经济展望和市场情绪来调整他们的购屋计划。当价格走低时，购屋者可能会期望价格继续滑落而按兵不动，不过价格一旦高涨时，购屋者却可能会担心错失购买时机而涌入市场。
因此，尽管过去十年里结婚后有条件申请公共住屋的国人，人数每年大致上维持在1万6000人左右，首次购屋者对受津贴组屋的需求，每年却在1万2000至1万9000间之间波动。在这期间，转售市场总成交量的波动更大，每年成交量在3万7000宗至5万8000宗之间波动。
如果建屋局不考虑市场情况，硬性固定每年的供应量，那么就可能造成有些年份出现供应过剩的现象。例如从2002年至2006年，转售组屋的价格大致上是横摆的。如果当时建屋局坚持按照长期预测制定供应量，那么我国目前的80万个政府组屋屋主所拥有的房子价值，很可能已进一步被压低。
应对越来越大的波动幅度
过去两年来的市场变化尤其难以预测。前年5月，国际货币基金组织还预测亚洲会面对“持久而严重的经济衰退”。不过，令人感到意外的是，新加坡的新移民数目在经济衰退时不减反增，而经济活动也恢复得很快。
市场情绪也是个重要因素。尽管这里有很多外国人，房地产价格却在前年上半年开始放缓。不过，市场展望却于2009年下半年，在全球利率走低的情况下大幅度改善，带动了新加坡以及本地区的房地产价格大幅度上扬。
鉴于经济的强力回弹，建屋局在前年下半年迅速增加新组屋供应，从原先的6000间增至9000间。它后来还调高了2010年的新组屋供应量，从原定的1万2000间增至1万6000间，增加幅度超过30%。
建屋局也计划在今年推出多达2万2000间新组屋。按这样的速度来看，建屋局只需两年时间，就能供应比大巴窑现有的组屋还要多的新组屋。
要确定短期内的正确住屋供应量是很困难的，更何况我们还要在这方面维持平衡。经济情况和市场情绪的变化速度，肯定要比我们更改建屋计划的速度要快得多。因此，在对组屋供应进行规划，以应付较长远的需求时，我们也采取了一些缓冲措施，来应付短期的波动。
有些人可能会建议建屋局扩大缓冲范围，或在需求出现之前就开始建造组屋，以应付市场波动。但是，这会造成一些问题，如新组屋的空置率造成成本太高，以及供需可能不平衡等。
不论我们的组屋申请制度是一个怎么样的制度，我们最终还是得在供应太少而不能满足购屋者的需求，以及供应过剩而对现有屋主或纳税人造成不利之间做出权衡。为了全体国人的利益，我们必须在这些方面谨慎地找出平衡点。
作者是新加坡国家发展部长
转载自联合早报网
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几乎没有看过新加坡部长亲自写给报章的言论版，尤其是中文报，不知道接下来有什么消息要公布。
ReplyDelete?__?
大选到了，来解说政府的“刻苦”及“计划”，来安抚民心。
ReplyDelete看看几天后的财政计划报告吧！
大家总是爱吃糖果的．
ReplyDelete:p
马宝山：分配有限的组屋资源
ReplyDelete（2011-02-16）
● 部长来论
马宝山
房地产市场总是让历史重演。我想人们所谓的房地产周期，就是这么形成的。现在人人争着购买组屋，政府建造组屋的速度似乎赶不上国人对组屋的需求。尽管如此，当我在1999年出任国家发展部长时，最初面临的其中一个挑战，就是如何处理超过3万1000间无人问津的组屋。
直到2006年，几乎每年都有议员在国会上对组屋滞销表示关注，并不时询问建屋发展局将如何脱售滞销组屋。而总审计署也指出组屋不脱售，就必须支付高昂的存置成本，因此建屋局应减少滞销组屋的数量。
建屋局于是通过各种各样的方式去脱售这些组屋。如将五房式和公寓式组屋改建成两房式和三房式组屋；举办促销活动；推出直接选购计划以及通过房地产经纪将滞销组屋短期出租。
或许有人会认为我国目前的情况和过去不同，不可同日而语。然而，我们不久前才经历了组屋大量过剩的问题，那次的经验给我们上了宝贵的一课，即组屋无论是供应过剩或供不应求，都同样是棘手问题，我们必须谨慎管理建屋计划，包括以公正、具成本效益和有效率的方式去分配新组屋。
像组屋这样的有限资源有三种分配法：一、根据价格，即价高者得；二、轮候，即先到先得；三、抽签。基本上，公开市场上买卖转售组屋依循的就是第一种分配法，也就是说谁出价最高，谁就买到组屋。
虽然第一种分配法最有效率，但是价格往往会有波动，对低收入者来说或许不利。所以，在销售新组屋时，建屋局采取的是轮候或抽签制度。
轮候制度
过去，建屋局分配组屋时是根据先到先得的原则。当它兴建组屋时，是假设每名轮候购屋者都是认真的买主，当轮到他选购组屋时，都会做出认购选择。早年住屋供应严重短缺，这样的假设完全合理。当时转售市场还未成熟，而且住屋供应主要来自建屋局。
不过，随着国人从寻屋者提升为屋主之后，情况就有了变化。住屋需求的波动幅度也更大了。许多国人，包括那些已有房子的人，都可以轻易加入或退出轮候行列。
当1990年代中期房地产市场非常火热时，有多达15万名国人在轮候选购组屋，而等待时间一般长达七年。不过，当1997年的亚洲金融危机爆发之后，轮候队伍一夜之间消失无踪，3万1000间组屋无人问津。结果是建屋局用了超过五年时间，才将这些组屋售出。
正因为出现组屋过剩情况，在2000年初期的购屋者才能直接选购已竣工的组屋。不过，组屋市场走势低迷，也让屋主付出了沉重的代价。他们有些在金融危机前刚买了组屋，后来发现组屋一夜之间变成负资产，最后连房子都没了，赔上了血汗钱。由于当时很多组屋滞销，可以说消耗了很多纳税人的钱，因为用于支付存置成本的钱，其实可以更好地用在医疗保健和教育等方面。
预购组屋制度
近年来，新组屋的需求越来越受市场情绪支配，建屋局因此决定在2002年转而实行预购组屋制度，以更好地应付需求。在这项制度下，购屋者必须经过抽签才有机会选购组屋。而某些国人，如首次购屋者或欲购买靠近父母住处的组屋者，将享有额外的抽签机会，以提高他们被抽中选购组屋的机会。
建屋局把95%的新组屋保留给首次购屋者，他们也必须支付首期付款才能认购组屋。因此，每名认购者都是真正有心购屋者。建屋局是在每个发展项目的大多数组屋都被认购之后才开始建造，预计能在认购后的三年内竣工入伙。但是从今年起，一般组屋发展项目的竣工时间将缩短为两年半。如果要再缩短等候时间，申请者也可通过未婚夫妇计划申请组屋。
预购组屋制度能使组屋的供求较为平衡，避免出现严重供过于求的情况。在这个制度下，建屋局可以保留几千间剩余组屋作为缓冲之用。由于数量不多，存置成本也不会太高，也就等于减少了纳税人的负担。当需求飙升时，建屋局就会推出更多预购组屋项目。我们目前就处于需求高峰期，但现在的首次购屋者当中，有超过九成最多申请三次就可获得选购新组屋的机会。
尽管如此，仍然可能有少数申请者在抽签时运气不佳。他们为此感到懊恼是可以理解的。因此，我请建屋局探讨，可否进一步提高屡次抽签都不成功的申请者被抽中的概率。
但是，在我所知道的个案中，有许多情况并非当事人所称的那么“倒霉”。不久前有一位先生写信向我申诉，他抽签至少六次，但都无法如愿选购组屋。他说：“我俩这么倒霉，我看我们永远也无法通过预购组屋计划买到组屋了”。我向建屋局查证后，发现这位先生其实曾获得四次选购组屋的机会，但他都放弃了。
当建屋局向他提出这一点时，他也承认说“因为没有合适的单位”，所以不选购。当我向建屋局进一步了解情况时，建屋局告诉我在大多数情况下，这位先生其实是有许多单位可以挑选的。
虽然这位先生完全有权利等待他理想的组屋而不作出选择，但我希望他理解建屋局无法应他的要求，让他在日后的预购组屋项目中享有优先权。的确，为了对真正需要购买组屋的人公平，建屋局自2008年起就规定，两次放弃选购组屋的首次购屋者，接下来一年内不得享有首次购屋者的优先权。
在各方利益中求取平衡
每种分配组屋的方法都各有利弊，适用于不同的情况。没有一种制度是能够让所有的人都能如愿以偿的。预购组屋计划尽管并不完美，但却是当下最合适的制度。分配组屋必须在公平、审慎和保持效率之间取得平衡，这个制度就能让我们做到这一点。我们将继续密切注意这项制度的成效，并在必要时作出调整。
我们不但要为国人提供足够的、优质的组屋，同时也必须确保价格保持在人们负担得起的水平，并且以最快的速度建好房子让人们选购。这是我们的使命，我们将继续肩负这项使命。不过，我们也必须确保我们在履行使命时，不会造成供过于求的问题，以免对屋主和纳税人造成负担。当我们设法满足今日的住屋需求时，必须谨记昔日的教训。
作者是新加坡国家发展部长
转载自联合早报网
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选购组屋须客观理智
ReplyDelete（2011-02-23）
● 马宝山
部长来论
“我们一起去申请组屋好吗？”
听说这是新加坡很普遍的求婚词。我不敢肯定这种求婚方式有多常见，不过这个独具新加坡特色的求婚方式却反映了一种社会现象：许多年轻情侣一旦到了谈婚论嫁的地步，就必定想要准备一样东西——政府组屋。
在新加坡，人们婚前都要买房子安家。多年来，这个观念一直没有变，变的是人们对住房的要求。由于经济发达，人民日益富足，人们对住屋的期望也变得更高，需求也更加多样化。建屋发展局是怎么调整建屋计划，来满足人们越来越高的期望呢？
提供国人负担得起的住屋、确保人人都有自己的家——这是政府一直以来对人民的庄严承诺。这个承诺保持不变。不过，现在建屋局不再像以前那样，只提供基本住所。
有人问我：为什么不像从前那样只建基本住房？答案很简单：现在的新加坡人和以前不一样了，他们希望拥有的远不止于基本住房。
人们的确不一样了。我举个例子。据统计，受过大专教育的组屋区居民人数比例，在过去20年增加了四倍，从1987年的6％增至2008年的31％。平均家庭收入同时期也增加了将近三倍，从1987年的1500元增至2008年的5700元。
提供更多样化的组屋类型
由于早期住屋严重短缺，建屋局当时的重点是在最短的时间内建造简单实用的一房式、二房式和三房式组屋。
但是，到了1980年代，随着人们日渐富裕，小型组屋就乏人问津了。因此，建屋局必须建造更多四房式、五房式和公寓式组屋。然而，到了1990年代末期和过去的10年，经济增长出现较大的起伏，建屋局于是在2004年恢复建造三房式组屋，随后又在2006年开始建造两房式组屋。这些组屋类型不但为低收入家庭提供符合预算的选择，也为年龄渐长的屋主提供换屋的选择。
提供更多样化的设计
向建屋局直接申请购买组屋的购屋者当中，最低收入者月入不到1500元，最高收入者月薪达1万元。为了给予高收入者更多选择，建屋局首先在1990年代推出执行共管公寓，后来又在过去10年推出由发展商设计、兴建和销售组屋的计划。这两项计划让私人发展商得以参与公共建屋项目。
另一方面，建屋局近几年的一些建屋计划，也在设计上讲求创新，并敢于尝试新概念。其中，得奖项目达士岭最为我所重视。这是建屋局第一个50层楼高的组屋项目，共有七座，每一座之间都有空中天桥衔接，可谓独具匠心。
不但如此，达士岭组屋还深具历史意义。这里曾经矗立着两座建于1960年代的长型组屋，它们可是这一区最早期的组屋。因此，达士岭组屋可以说是我国建国历程，以及50年公共建屋史上一个有目共睹的里程碑。
为了落实这个项目，我说服了内阁同僚保留这个黄金地段，不要把它卖给私人发展商，以留供发展公共住屋之用。我还指示建屋局主办国际设计比赛，为这个项目争取最优秀的设计。
除了达士岭组屋，我们在榜鹅建造的水滨台组屋，在设计上也非常独特，为组屋区的濒水生活树立了新标准。
量力而为选购组屋
组屋选择多样化意味着价格不可能划一，这是无可避免的。当年那种设计与价格大致上划一的长型组屋已不复存在。
优质组屋无论是设计、所用材质或地点都更加优越，所以价格自然更高。不过，在新推出的组屋中，这类组屋只占一小部分。我国的公共住屋供应还是以高质量的标准型组屋为主。这类组屋地点多样化，价格也是国人比较负担得起的。
我们都想住好房子，这是人之常情。建屋局推出的达士岭和榜鹅水滨台等优质组屋项目深受国人欢迎，可以说跟得上国人的需求，这点令我深感鼓舞。但是，我也担心政府在提供更多选择以满足多样化需求的同时，一些人可能会为了购买心仪的组屋而不惜代价，结果必须承受过重的经济负担。
建屋局提供多种组屋选择，能够符合不同家庭的预算。例如，一个月入5000元的家庭有几个选择：一、可在靠近市区的大巴窑购买三房式组屋；二、在勿洛购买四房式组屋；三、在离市区较远的兀兰购买五房式组屋。我促请购屋者考虑价格、面积和地点等因素，从中做出取舍，谨慎地选择最符合家庭需求和经济能力的组屋。
我知道首次购屋的年轻人都希望第一次就买到心仪的房子。这是完全可以理解的。但是，我也希望他们作出理智的决定，选择购买负担得起的组屋。他们不应该在还未具备充足的经济能力去购买完美的住宅时，就贸然作出决定，以致财政吃紧。
建屋局提供不同的组屋选择和两次津贴贷款，能帮助年轻夫妇在经济条件好时，再换一间合适的组屋。年轻人有的是时间，不必急于一时，应该一步一步来。
作者是新加坡国家发展部长
转载自联合早报网
http://www.zaobao.com.sg/yl/yl110223_001.shtml
他有好多言论！
ReplyDelete好像是在英文报today九次的系列专栏，这个是华文翻译。hdb网站也有登载。
ReplyDeletehttp://www.mnd.gov.sg/reflections_housing/index.htm